Übertragung von Immobilienvermögen auf die nächste Generation

Tipps zur Übertragung von Immobilienvermögen auf die nächste Generation –

Schenkung, Nießbrauch oder gar ein eigener Familienpool?

In vielen Familien stellt sich die Frage, ob und wenn ja, wann und wie Vermögen auf die nächste Generation übertragen werden soll. Die Motive können vielfältig sein. So kann den Kindern frühzeitig eine Existenzgrundlage übertragen werden, oder es können erbschaftsteuerliche Gründe eine Rolle spielen.

In erbschaftsteuerlicher Hinsicht ergibt sich Beratungsbedarf, wenn das Vermögen die Freibeträge übertrifft. Jedes Kind hat gegenüber dem einzelnen Elternteil einen Freibetrag von jeweils 400.000 €. Übersteigt die zu erwartende Erbschaft diesen Freibetrag, so kann es sinnvoll sein sich schon aus steuerrechtlichen Gründen Gedanken über die Übertragung von Grundvermögen zu machen.

Der einfachste Weg Vermögen zu übertragen ist die klassische Schenkung. Hier wird eine Immobilie oder ein Anteil an einer Immobilie bereits zu Lebzeiten auf die Nachkommen übertragen. Vorteil dieser Gestaltung ist, dass sie sehr einfach zu praktizieren ist. Nachteilig kann sich auswirken, dass der potentielle Erblasser bei einer Schenkung im Regelfall keinen Zugriff mehr auf die Immobilie hat, wenn ihn die Übertragung reut. Um dem vorzubeugen, kann der Eigentümer sich vorbehalten, dass die Immobilie zurückgewährt werden muss, wenn beispielsweise die Zwangsvollstreckung in das überlassene Grundstück betrieben wird, das Grundstück ohne Absprache belastet wird oder aber andere Auflagen nicht erfüllt werden. Hierbei ist darauf zu achten, dass im Grundbuch eine sogenannte Rückauflassungsvormerkung eingetragen wird, damit der Zugriff des Schenkers auch grundbuchrechtlich abgesichert ist.

Weiterhin besteht die Möglichkeit, nur das rechtliche Eigentum an der Immobilie zu übertragen, sich selbst jedoch ein eigenes Wohnrecht oder auch einen sogenannten Nießbrauch zurückzubehalten. Bei einem Wohnrecht ist es dem Berechtigten gestattet, die übertragene Immobilie weiterhin zu Wohnzwecken zu nutzen. Zieht der Inhaber des Wohnrechts jedoch aus der Immobilie aus, so kann er diese nicht vermieten. Es ist daher die bessere Gestaltungsalternative, wenn statt des Wohnrechts ein sogenannter Nießbrauch eingetragen wird. Der Nießbraucher hat das Recht die Wohnung selbst zu bewohnen oder aber auch fremd zu vermieten, sodass zusätzliche Einkünfte erzielt werden können, auch wenn das Eigenheim nicht mehr selbst bewohnt werden soll.

Für größere Vermögen bietet es sich an, einen sogenannten Familienpool zu errichten. Dies hat nichts mit irgendwelchen Badefreuden zu tun, sondern ist eine rechtliche Möglichkeit, um systematisch und planvoll Vermögen im Familienverband aufzubauen und zu erhalten. Die Immobilien der Familie werden dabei in eine Gesellschaft eingebracht. Dies ist im Regelfall eine Kommanditgesellschaft oder eine GmbH & Co. KG. An dieser Gesellschaft sind sodann der oder die Schenker als auch die übrigen Familienangehörigen als Teilhaber beteiligt. Der Familienpool kann so ausgestaltet werden, dass die Schenker steueroptimal Vermögen auf Kinder und Kindeskindern übertragen, gleichzeitig jedoch weiterhin die Kontrolle über die Gesellschaft und das Vermögen haben. Die erbrechtlichen Freibeträge können dabei durch eine kluge Vertragsgestaltung und Schenkungsstrategie ausgenutzt werden.

Ferner besteht die Möglichkeit, eine echte Familiengesellschaft, auch über Generationen hinweg, zu gestalten. So kann beispielsweise geregelt werden, dass nur direkte Abkömmlinge Anteilseigner der Gesellschaft sein können. Ebenso kann den Anteilseignern verboten werden, Anteile an fremde Dritte zu übertragen. Man kann selbst regeln, dass die Anteilseigner einen Ehevertrag abzuschließen haben, der sicherstellt, dass das Immobilienvermögen nicht dem Zugriff des Ehepartners ausgesetzt wird. Darüber hinaus gibt es noch zahlreiche weitere Gestaltungsmöglichkeiten, sodass mit dem Familienpool letztendlich eine maßgeschneiderte Lösung für den Schenker erstellt werden kann. Wichtig ist hierbei, dass die Beratung nicht nur von einem versierten Notar, sondern zusätzlich auch von einem Steuerberater begleitet wird.